Zakup działki, lokalu czy budynku wiąże się z dużymi kosztami. Nieznajomość ewentualnych obciążeń hipotecznych, ograniczeń w zabudowie czy innych wad prawnych może spowodować poważne konsekwencje finansowe. Zidentyfikowane ryzyka nie muszą automatycznie przekreślać całej transakcji – często możliwe jest uwzględnienie ich w negocjacjach cenowych lub w harmonogramie dalszych prac inwestycyjnych.
Audyt nieruchomości (due diligence nieruchomości) stanowi niezbędny element każdego poważnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Szeroko zakrojona analiza prawna, planistyczna i techniczna pozwala upewnić się co do stanu wyjściowego obiektu oraz sporządzić wiarygodny kosztorys planowanej inwestycji. Dzięki temu inwestor unika przykrych niespodzianek i może racjonalnie ocenić opłacalność oraz bezpieczeństwo planowanej transakcji.
Co wchodzi w skład due diligence nieruchomości?
- Weryfikacja księgi wieczystej
W pierwszej kolejności sprawdza się, czy dane w księdze wieczystej są spójne ze stanem faktycznym. Zbywca nieruchomości powinien figurować jako właściciel. Jeśli nabywca chce nabyć nieruchomość wolną od obciążeń, to w działach III i IV księgi wieczystej nie powinny widnieć wpisy o roszczeniach czy hipotekach. W przypadku istniejących zobowiązań, audyt pozwala ustalić sposób ich spłaty przed transakcją bądź inne środki zaradcze.
- Badanie planistyczne
Kluczowym elementem jest ustalenie, jakie przeznaczenie ma dany grunt. Podstawą są tu miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub – przy ich braku – decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Dokładna analiza wskaże, czy planowane jest np. przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową, usługową czy rolniczą. Zdarza się, że drobiazgowe regulacje (np. wysokość budynku, kolorystyka dachu) mogą znacząco wpłynąć na założenia inwestycyjne.
- Identyfikacja innych barier i roszczeń
Oprócz kwestii planistycznych, audyt obejmuje także weryfikację ewentualnych praw pierwokupu (przysługujących np. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w przypadku gruntów rolnych), roszczeń wynikających z umów najmu czy dzierżawy, a nawet ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących rewitalizacji lub ochrony zabytków. Specyficznym przykładem utrudnienia może być także brak dostępu do drogi publicznej lub zanieczyszczenie gleby wymagające kosztownej rekultywacji.
- Analiza wartości nieruchomości
Częścią due diligence bywa również ocena opłacalności przedsięwzięcia. Dzięki współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi można ustalić bieżącą wartość rynkową nieruchomości, a także potencjalny wzrost jej ceny po zakończeniu inwestycji. Taka wiedza ułatwia ustalenie realnego budżetu oraz przewidywanego zwrotu z inwestycji.
- Przegląd aspektów technicznych
Ważnym elementem audytu jest ocena stanu obiektu pod kątem budowlanym. W przypadku inwestycji w istniejący budynek analiza może wykazać potrzebę przeprowadzenia remontu, wymiany instalacji czy wzmocnienia konstrukcji. Rzetelne dane na ten temat pomagają w precyzyjnym oszacowaniu kosztów dostosowania nieruchomości do planowanej funkcji.
Jakie korzyści płyną z przeprowadzenia audytu?
Podsumowując, można pokusić się o wypunktowanie korzyści płynących z audytu:
- Ograniczenie ryzyk finansowych: dzięki szczegółowej weryfikacji inwestor poznaje wszystkie istotne wady nieruchomości. Może więc podjąć świadomą decyzję o zakupie albo wynegocjować niższą cenę.
- Oszczędność czasu: wczesne zdiagnozowanie problemów pozwala uniknąć przedłużających się postępowań administracyjnych lub sądowych, które mogłyby skutecznie spowolnić inwestycję.
- Bezpieczeństwo transakcji: mając pełen obraz sytuacji, sprzedający i kupujący mogą wypracować korzystne dla obu stron warunki – np. w zakresie wykreślenia hipoteki czy uregulowania spraw spornych przed finalizacją umowy.
- Wzrost wiarygodności wobec instytucji finansujących: banki i inwestorzy chętniej angażują się w projekty, które zostały kompleksowo zweryfikowane.
Śledź nas w Google News!
Zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami i informacjami.
Obserwuj nas w Google News